昆明市呈贡区住房和城乡建设局关于对呈贡区政协四届四次会议第44166号提案的答复
沈艳华委员：
您提出的《关于提升呈贡区小区物业管理质量的建议》的提案，已经交由我们研究办理，现答复如下：
一、基本情况
物业管理涉及千家万户，是重大民生工程，事关群众生活改善，事关社会和谐稳定。经过多年的培育和发展，呈贡区物业管理工作取得了一定成效，专业化物业服务比例逐年提升。截至目前，共有商品房住宅小区75个，物业服务企业55家，其中，有15个小区选举成立业主委员会。
二、工作开展情况
如您在建议中指出的问题，呈贡区物业服务企业总体发展情况还不理想，服务水平与广大业主的期盼还有一定差距。针对这些问题，我局坚持问题为导向，根据《民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》《昆明市物业管理条例》等法律法规，加强对物业企业的监管，强化物业服务意识，提升服务质量，促进物业行业健康发展。具体工作如下：
（一）推行“质价相符”机制，规范收费备案工作
严格对照《关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）规定，围绕综合管理、设备运行维护、卫生环境、园林绿化、秩序维护五个方面核定住宅基础物业服务费，按照五个等级的物业服务收费政府指导价，实行优质优价的收费备案管理制度。为进一步规范物业服务收费备案工作，呈贡区住建局印发了《关于调整商品房住宅小区前期物业服务基础物业服务收费备案工作的通知》（呈建通〔2024〕14号），明确已下发的前期物业服务基础物业服务收费备案通知的收费标准有效期为二年、初次进行前期物业服务基础物业服务收费备案的收费标准有限期为一年，有效期届满后，联动属地街道参与对物业服务企业进行考核，结合日常考核和专项考核情况，重新复核确定前期物业服务基础物业服务收费价格，打破一价定终生的管理弊端，实行物业费能上能下，形成有效监管手段。同时，推动规范代收代管费用收取标准。将《云南省发展和改革委员会 云南省住房和城乡建设厅关于印发<云南省城镇供水价格管理实施细则>的通知》（云发改价格规〔2024〕1号）文件转发至各街道学习落实，组织全区物业企业学习并督促物业企业按照收支平衡的原则，将二次加压调蓄供水设施运行维护成本和分摊办法提交业主大会、业主委员会或物业管理委员会同意，并报属地住房城乡建设部门备案，业主按分摊标准合理分摊。
（二）发挥行业自律作用，提升物业从业素质
一是依托呈贡区物业行业协会，通过“自律+服务+创新”模式，推进行业行规，以行业规约和营商承诺作为企业履行服务的标准，加强行业自律，完善物业服务企业服务水平，提升物业从业人员水平，保障行业良性健康发展。先后4次组织辖区物业企业负责人参加消防安全、物业管理服务、物业项目经理业务提升等宣传培训会，解读相关政策知识，累计培训人员300余人次。加强局内部科室联动，请消防科对物业项目负责人开展消防安全培训，提升消防安全技能。组织开展联合培训，邀请区综合行政执法局、区公安局、华润燃气对项目负责人开展绿化管养、反诈宣传、燃气安全等相关培训，全面提升管理队伍素质。
二是属地街道适时组织物业服务企业从业人员业务培训与交流学习，学习物业管理法律法规、服务技能和专业知识，提高从业人员的业务水平和服务能力。
（三）强化监督管理，提升服务水平
一是加强物业服务企业信用评价工作。根据《云南省物业服务企业信用评价管理办法（修订版）》要求，每年对辖区物业服务企业围绕基础信息申报、合同履行、运行规范、业主满意、社会影响5个方面工作，根据物业服务合同履行、投诉处理、日常检查等情况，综合社区、业主委员会意见，评选出辖区内的“示范”、“优秀”、“良好”、“合格”物业服务企业。信用评价结果由市住房和城乡建设局依法依规通过门户网站及“物业服务企业信用评价平台”等媒介渠道向社会公布，强化评价考核结果在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购、评优表彰等方面的应用，推动形成优胜劣汰的市场环境。2024年度呈贡辖区评选出4A级项目16个，3A级项目39个，2A级项目6个。
二是开展整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题专项整治工作。结合云南省住宅小区物业服务质量提升行动、物业服务管理改革试点扩面等专项工作，加强对各物业服务企业动态监管，指导、督促物业服务企业按照《物业服务合同》约定事项，规范物业服务行为，加强对小区的日常管理，建立日常巡查制度，提升物业服务品质。每月不定期对呈贡辖区的商品房住宅小区物业服务企业开展检查，对检查中发现的问题，督促物业服务企业立行立改。目前已对5个商品房住宅小区物业服务企业下发《责令整改通知书》，要求物业服务企业严格依据收费文件规范收费，现已督促整改完毕。
三是畅通渠道，加强沟通交流。安排专人受理日常投诉，2025年至今处理回复数字城管交办件2000余件，收办省级信访、12345信访件94件，营商环境方面的投诉8件，中央第六巡视组信访交办件30件，约谈物业服务企业9次。在办理过程中，依托工作联席会议、“街乡吹哨、部门报到”等工作机制，对业主关注度高、矛盾突出集中的信访件进行分类分级处理答复，应当由物业企业改正改进的督促企业及时整改，对不合理的诉求从法律法规、规章规范等方面向业主普法，帮助业主明理。若有必要，第一时间到现场查看核实，遇到重复信访或难以沟通的信访人，主动组织现场沟通协调，年内共出动32人次开展现场协调26次，出动8人次参与“街乡吹哨部门报到”6次，均取得了较好的调解效果。同时，牵头成立物业行业矛盾纠纷“诉前调解中心”，助力矛盾纠纷化解，截至目前已受理案件3758件，开展电话调解3009件，现场调解162次，成功调解案件655件，从无到有形成了物业矛盾纠纷调解的新格局。
四是属地街道按照《昆明市物业管理条例》规定，加大对物业服务质量评价的跟踪与督导工作。督促物业服务企业定期做好物业服务质量测评，对测评结果进行及时反馈和整改，不断提升服务质量。加强对物业服务收费的监管，规范物业服务收费行为，防止物业服务企业乱收费、多收费，保障业主的合法权益。定期做好物业服务质量评估，并将结果作为是否续约或调整服务费的重要依据。
（四）积极推进业主委员会建设
一是收集整理业委会建设相关制度文件、业主大会及业主委员会工作指导文书示范文本、社区物业党建联建工作指南等材料转发至各街道学习参考。在业务指导过程中，坚持工作脚步走出去，问题困难迎进来，积极主动了解街道、社区在业委会建设工作中遇到问题、困难和诉求，帮助分析难点，共同探讨解决方法，寻求工作突破口，并邀请物业物业行业相关专家专门针对街道、社区工作人员开展业委会组建工作方面的培训，旨在对各街道物业管理工作开展全过程、精细化工作指导。同时，为规范业主委员会运行，邀请相关专家对辖区内业委会成员进行了法律法规和业务培训，提高业委会成员依法依规履职能力，推动更好落实各自责任，为实现基层社会治理体系提供有力的人才支撑。
二是属地街道加强对辖区住宅小区成立业主大会、选举业主委员会和换届工作的指导，提高业主委员会成员的素质和能力。建立健全业主委员会工作制度和议事规则，规范业主委员会的运作，加强对业主委员会的监督管理，防止业主委员会滥用职权，拓宽业主参与物业管理的渠道，通过召开业主大会、设立意见箱、开展问卷调查等方式，广泛征求业主的意见和建议，让业主充分参与到物业管理决策中来。
感谢您对我们工作的关心和支持。提案办理面商记录情况和提案办理质量情况，请您在《呈贡区政协提案办理面商记录表》和《呈贡区政协提案办理质量评议表》中反映。
昆明市呈贡区住房和城乡建设局
2025年7月15日
联系电话：0871-67478041 联系人：俞丁峰
抄送：区政府目督办、区政协提案委
