昆明市呈贡区住房和城乡建设局关于对昆明市呈贡区四届人大四次会议第44062号建议办理的答复
李永祥、张宝珍代表：
您们提出的《关于进一步加强对物业管理费收支情况进行监管的建议》，已交我们研究办理，现答复如下：
一、基本情况
物业管理涉及千家万户，是重大民生工程，事关群众生活改善，事关社会和谐稳定。呈贡区经过多年的培育和发展，物业管理工作取得了一定成效，专业化物业服务比例逐年提升。截至目前，共有商品房住宅小区75个，物业服务企业55家，其中，已成立业主大会的住宅小区16个。
二、工作开展情况
（一）建立服务信息公开公示制度
以解决群众关注的物业服务收费信息公开问题为切入点，指导督促物业服务企业在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，制定代收代管、公共收益情况公示表模板，要求物业服务企业按照模板内容于每年3月前如实公布上年度物业服务收费、代收代管、公共收益收支等情况，并及时更新服务有关内容，不得收取公示收费项目以外的费用，增加物业服务收费透明度，规范物业服务市场秩序，让业主有更多知情权。截至目前，辖区物业服务企业均已完成2024年度物业服务收费信息公开工作。
（二）加强物业服务企业信用评价工作
根据《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》要求，每年对辖区物业服务企业围绕基础信息申报、合同履行、运行规范、业主满意、社会影响5个方面工作，根据物业服务合同履行、投诉处理、日常检查等情况，综合社区、业主委员会意见，评选出辖区内的“示范”、“优秀”、“良好”、“合格”物业服务企业。2024年度呈贡辖区评选出4A级项目16个，3A级项目39个，2A级项目6个。
（三）开展整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题专项整治工作
按照省委清廉云南建设和市委清廉云南建设昆明实践工作要求，结合区住建局工作实际，持续开展对辖区内商品房住宅小区的物业服务企业开展物业服履约不到位、侵占业主公共收益等问题专项整治工作，建立日常巡查制度，每月不定期对呈贡辖区的物业服务企业开展检查，对检查中发现的问题下发《责令整改通知书》，督促物业服务企业及时整改。截至目前，共发现6个小区存在某项物业收费过高、收费项目合并开票等问题，下发《责令整改通知书》6份，其中，5个小区已完成整改，1个小区正在整改中。同时，联合呈贡区市场监督管理局集体约谈辖区商品房住宅小区物业服务企业，督促其依法依规开展物业收费活动。
（四）推行“质价相符”机制，规范收费备案工作
严格对照《关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）规定，围绕综合管理、设备运行维护、卫生环境、园林绿化、秩序维护五个方面核定住宅基础物业服务费，实行优质项目高定价，一般及以下项目定价相对较低的收费备案管理制度。为进一步规范物业服务收费备案工作，我局印发了《关于调整商品房住宅小区前期物业服务基础物业服务收费备案工作的通知》（呈建通〔2024〕14号），明确了已下发的前期物业服务基础物业服务收费备案通知的收费标准有效期为二年、初次进行前期物业服务基础物业服务收费备案的收费标准有限期为一年，有效期届满后，联动属地街道参与对物业服务企业进行考核，结合日常考核和专项考核情况，重新复核确定前期物业服务基础物业服务收费价格，打破一价定终生的管理弊端，实行物业费能上能下，形成有效监管手段。
（五）学习借鉴先进管理经验
7月中旬，呈贡区住建局联合龙城街道办事处、呈贡区物业协会及相关物业服务企业赴浙江省平湖市、江山市实地学习住建部门在公共收益管理、第三方监管物业收费、智慧物业、无物业小区及老旧小区管理等方面的先进做法和实际成效，与当地知名物业服务企业进行深入交流，汲取其管理经验与先进理念，为后续出台呈贡区物业费收支监管的相关制度奠定良好基础。
三、存在问题和困难
关于物业收费的监管，省、市都制定了相关政策文件，如《云南省住房和城乡建设厅关于进一步加强物业服务收费及公共收益公示公开工作的通知》《昆明市住房和城乡建设局关于做好物业服务有关事项公示工作的通知》《关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》等，我局依据文件精神指导督促物业服务企业严格落实相关要求。虽然辖区物业服务企业也按照文件要求进行了公示，但绝大部分业主对物业企业公示的内容持怀疑态度，按照现行法律、法规、政策，监管部门无权对物业企业进行审计，无法确保所公示账目的真实性。
四、下一步工作计划
一是加强制度建设。结合呈贡区实际，主导探索建立住建部门、物业企业、第三方监管机构对公共收益的“三方监管”机制。目前，正在起草《关于加强对呈贡区物业企业公共收益收支进行监管的实施意见》，规范公共收益的收支情况，依托平台进行监管，对外进行实时公开。
二是探索搭建呈贡区智慧物业管理平台，充分发挥数字化技术、大数据分析、物联网技术等现代信息技术在物业管理中的应用深度及成效，推动公共收益监管的透明化和规范化。目前，正在对接信息化平台运营商，预计2025年底上线试运行，2026年1月全面铺开。
昆明市呈贡区住房和城乡建设局
2025年8月5日
联系电话：0871-67478041
抄送：呈贡区人大常委会代表工委，区人大雨花街道工委李永祥、张宝珍代表
