呈贡区委社会工作部关于对昆明市呈贡区四届人大四次会议 第44072号建议办理的答复
杨媛媛代表：
您提出的关于《关于对无物业小区加强管理的建议》，已交我们研究办理，现答复如下：
一、无物业小区基本情况
呈贡辖区有老旧小区111个，其中，有专业化物业管理的小区有12个，未实施专业化物业管理的小区有99个。未实施专业化物业管理的小区涉及龙城街道、吴家营街道和斗南街道，主要集中在龙城街道（龙城街道96个、吴家营街道1个，斗南街道2个），其中，已成立业主委员会的小区有5个，占比5.05%；已成立物业管理委员会的小区有31个，占比31.31%。
未实施专业化物业管理的99个小区中，通过社区居民委员会托管、单位自管或者居民自管等形式提供基础物业服务的小区有93个，无业主自我管理、无基础物业服务、无人防物防技防的小区有6个。
二、工作推进落实情况
2025年6月13日区人大办将四届人大四次会议第44072号《关于对无物业小区加强管理的建议》的建议交由区委社会工作部办理，我部第一时间与区住建局对接，全面了解无物业小区现状，并共同到五华区学习，同时到无物业小区较多的龙城街道的龙城、文昌社区调研，结合呈贡区大部分无物业老旧小区管理现状，借鉴今年在全省推广的“千万工程”马关经验做法，拟订了《呈贡区加强无物业小区治理试点工作方案》，以龙城和文昌两个社区为试点，努力破解无物业小区管理和治理难题，阶段推进情况如下：
（一）无物业小区摸底和规划
对现有老旧无物业小区开展全面摸底，按“居民自治型、改造后无人管理型、未改造无人管理型、10户以下高流动型”四类明确小区属性，掌握各小区自治组织、基础设施、住户结构、管理需求等核心情况，为后续精准治理奠定基础。
（二）分类施策形成治理方法
根据现有老旧小区四种类型，形成治理方案。第一类居民自治小区，重点提升居民自治能力，加强引导监督规范院委会运作，明确公共资源收益（如广告位、停车费等）、小区住户服务费的收取与使用流程，定期公示接受监督，引导居民养成“以费用换服务”的习惯，适时引入物业公司。第二类经过老旧小区改造但无人管理的小区，临街无内院小区，引导住户轮值或凑钱购买服务保障楼道卫生；有内院小区，由社区引导居民成立院委会，结合公共区域的面积、保洁、保安等需求，以及车位划分，车位费收取等情况，确定基础服务费，收支接受监督并公示。第三类未实施老旧小区改造且无人管理小区。排查基础设施安全隐患，通过“居民凑一点，政府支持一点”的方式，实施民生小实事，引导成立自治组织，结合公共区域的面积、保洁、保安等需求，以及车位划分，车位费收取等情况，确定基础服务费，规范收支并做好公示。第四类居住人户在10户以下且高流动小区。此类小区以租客为主、人口流动性大，以网格兜底，加强排查，及时化解风险。
（三）加强自治管理能力水平
一是建立共建机制。借鉴马关相关经验做法，整合小区“乡贤”、能人、热心党员群众，成立共建理事会、专业服务组，结合“党建+网格”，梳理居民需求、宣传政策、组织议事协商，从完善设施、美化环境入手，推动共建共治共享。二是破解治理难点。针对居民生活痛点，以“居民凑一点、政府补一点”办民生实事，引导居民养成“费用换服务”习惯，形成“民事民提、民事民议、民事民决、民事民办”的治理氛围。三是规范资金监管。由与理事会交叉任职的社区物管会凭备案证开户，银行记账并提供独立流水账（每半年公布）；费用由共建服务单位收缴至指定账户，专项用于卫生保洁、设施维修，设报账员核算，居民可查账目。
三、治理工作典型案例
案例一：光明路42号民政局小区自治管理
治理前：光明路42号民政局小区共有43户居民、13个停车位，2023年完成老旧小区三期改造后基础设施条件较好，但单位退出管理后资产移交城投公司，小区陷入长期无人管理的真空状态。小区卫生清扫完全停滞，垃圾随意堆放，环境脏乱差；道闸系统因无人维护早已停用，外来车辆随意进入抢占车位，居民停车矛盾频发；化粪池满溢问题长期得不到解决，居民投诉不断；楼道灯损坏、公共设施维修缺失等问题无人处理，居民与周边商铺的纠纷也缺乏调解机制，小区整体管理陷入瘫痪。
治理后：2025年6月，文昌社区通过现场签字、入户走访、电话联系等方式征集业主意见，43户中35户同意成立自治管理委员会，并表决通过《文昌社区光明路42号民政局小区管理规定》。规定明确了收费标准、停车管理办法等核心内容，因规则由居民共同制定，推行后认可度极高。自治管理委员会与海康威视签订智慧安防协议，停车收入40%用于道闸、监控、门禁维护，60%作为公共维修资金。运行2个月后，小区卫生彻底改善，干净整洁；道闸启用后外来车辆不再抢占车位，停车秩序井然；化粪池清掏、楼道灯维修等问题及时解决。闲置单车棚加装充电设施，有效减少飞线充电隐患。居民主动参与管理，养成缴费习惯，小区实现“自己的事情自己管”的良性循环。
案例二：光明小区1号院共建理事会管理试点
治理前：光明小区1号院有50户居民、50个停车位，虽为早期老旧小区改造项目，但基础设施已严重老化，且长期无人管理。小区5个单元需安装公共电表却因意见分歧无法推进，居民自治难以启动；道闸损坏后无人维修，停车秩序混乱，居民私装地锁抢占车位，投诉量居高不下；卫生无人清扫，公共区域杂物堆积；公共维修全靠居民自发，公共用电因欠费频繁停电，夜晚小区常一片漆黑；单元间矛盾突出，邻里口角纷争不断，社区调解压力巨大。2024年引入云智物业试点，1400元/年的物业费，50户中仅10户缴纳，收费率20%，物业于2025年7月无奈退出。
治理后：2025年7月，社区召开议事协商会议，借鉴民政局小区经验提出智慧安防托管与共建理事会代管方案，50户中38户同意（超2/3）。方案规定车位年管理费1000元，40%用于海康威视维护（含免费更换道闸），60%作为公共维修资金。截至8月16日，45户实际住户中39户缴费，缴费率达86.67%，收费情况实时公示。公共供电恢复正常，卫生每周清扫2次；居民通过微信群“点单”报修，专业师傅3个工作日内上门维修。共建理事会成立后，主动调解邻里矛盾，单元间纠纷大幅减少。小区从“无人管、管不好”转变为“有人管、管得好”，治理成效显著。
四、下步工作
1.压实主体责任。督促相关资产接收单位立即整改管理缺位问题，明确管理责任，杜绝推诿扯皮。后续将强化监督考核，以居民满意度为核心，开展动态考核，切实落实资产移交后小区管理责任，提升小区治理效能。
2.规范共建理事会运作。区委社会工作部深化对共建理事会的指导，构建“社区网格—共建小组—共建服务单位”三方协同的组织架构，完善“社区网格引导动员、共建小组落实决策、共建服务单位提供保障”的联动机制，以点带面推动未建立理事会的小区参照完善组织架构、规范运行流程。
3.健全自治管理制度。广泛征求居民意见建议，完善小区自治管理规章制度，建立健全小区资金公示制度，逐步引导居民积极参与小区管理，培养居民缴费意识，具备条件的小区进一步推进物业引进工作。
4.强化自治意识培育。针对“无人管理”小区，通过“居民凑一点，政府支持一点”的方式，同步尝试引导居民建立物业管理委员会，公开资金使用明细和治理方案，邀请居民监督，努力消除信任壁垒，通过群众可感可及的变化赢得信任，以实效推动居民参与基层治理。
5.强化账户管理与流程规范。提升报账员的财务专业能力，严格审核公共维修等支出材料，保障资金使用合规；优化账目公示内容，使其更简洁明了，便于居民监督，同时建立健全居民反馈处理机制，及时回应并解决居民对账目提出的疑问。
感谢您对我们工作的支持。您有什么意见和建议，请在《人大代表建议办理情况征询意见表》中反映。
中共昆明市呈贡区委社会工作部
2025年9月1日
联系电话：65211903
